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投資不動産購入のポイント

積算価格の計算

積算価格とは不動産を今現在の価値で評価したものです。
金融機関が融資をする際に使われる評価の一つで原価法とも言われます。
もう一つ金融機関が評価する方法で収益還元法がありますが一般的には積算価格の方が低く、厳しい価格になってきます。
融資引き締めなどの局面では積算価格が用いられ、不動産融資に積極的な局面では収益還元評価というように使い分けられているようです。
積算価格は土地に関しては(3)の路線価相当が基準になります。

難しいのは建物で、新築なら工事請負額の見積相当ですが、築10年経った建物なら10年分、耐用年数に基づき減価修正して算出します。
建築費というのは時代によって上下変動しますしグレードにも左右されるので例えば20戸規模のマンションでも坪単価60万円~120万円と適正価格は判断しにくいものです。
特に建築費が高騰しているときは坪100万円は超えてしまうでしょう。

建築費が高い時期に建てたからと言って10年後に坪100万円からの減価修正で見てくれるとは限りません。
バブル期に高い値段で建ててしまった地主さんも売ろうと思ったら建物の評価の低さにびっくりしたという話もあります。
実際は実費よりかなり低く坪50万円~70万円位から減価修正して計算されているようです(金融機関ごとに評価は異なるため、お付き合いのある金融機関のご担当者様にご確認ください)。

耐用年数を超えると建物評価は限りなくゼロになり、むしろ解体・建て替え初期費用を見込んで土地の路線価の70%位に評価されてしまうこともあります。
しかし、あくまでも金融機関の融資評価なので利回りとのバランスを考慮し、こだわりすぎないことも大事です。

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